東京地方裁判所 昭和２９年（ワ）９４６２号 判決
原告 真家仲治
被告 後藤亀太郎 外二名
主文
被告後藤亀太郎は原告に対し東京都葛飾区下小松町一三六一番地所在家屋番号同町一五二七番木造瓦葺平家建居宅一棟建坪十一坪四合六勺、同所同番地所在家屋番号同町一五二八番木造瓦葺平家建居宅一棟建坪十一坪四合六勺及び同所同番地所在家屋番号同町一五二九番木造瓦葺平家建居宅一棟建坪十一坪四合六勺の各家屋を明渡し、且つ昭和二十九年十月二十一日から右家屋明渡済に至るまで一ケ月につき金千五百円の割合による金員を支払え。
原告の被告田崎藤吉、同立川正一に対する請求は何れもこれを棄却する。
訴訟費用中被告後藤亀太郎との間に生じた分は同被告の負担其余は原告の負担とする。
事実
原告訴訟代理人は主文第一項同旨及び被告田崎藤吉は東京都葛飾区下小松町一三六一番地所在家屋番号同町一五二八番木造瓦葺平家建居宅一棟建坪十一坪四合六勺の家屋を、被告立川正一は同所同番地家屋番号同町一五二九番木造瓦葺平家建居宅一棟建坪十一坪四合六勺の家屋を夫々原告に対し明渡せ被告田崎、同立川は原告に対し昭和二十九年十月二十一日から右各家屋明渡済みに至るまで夫々一ケ月につき金千五百円の割合による金員を支払えとの判決並びに仮執行の宣言を求め、請求原因として請求の趣旨第一項記載の各家屋はもと被告後藤の所有するところであつたが、昭和二十七年六月二十五日原告は代物弁済として被告から右各家屋の所有権を取得した然るに被告後藤はその後も依然として右家屋の占有をも継続している。被告田崎、同立川は相被告後藤から右家屋中家屋番号一五二八番、同一五二九番の家屋を夫々期間の定めなく賃料一ケ月につき金千五百円の約定で賃借していたところ、前記のように原告が右家屋の所有権を取得し、賃貸人の地位を承継したそこで右被告等に対して承継後の賃料を原告に支払うよう催告したがこれに応じなかつたので原告は昭和二十九年九月一日附書面で同書到達の日から五日間以内に同二十七年七月一日から同二十九年八月末日迄一ケ月金千八百円也の割合による合計四万三千二百円也の延滞賃料を夫々原告方に持参して支払うこと、若し右期間内に右金員の支払がない場合には賃貸借契約を解除する旨条件付解除の意思表示をしたところ右書面は同月二日被告等に到達したにも拘らず被告等は右催告期間を経過するも支払に応じなかつたので被告田崎、同立川と原告間の各賃貸借契約は同月七日の経過と共に解除となつた。よつて原告は請求の趣旨記載の如く右家屋の明渡及訴状送達の翌日から完済に至る迄賃料相当の損害金の支払を求めるため本訴に及んだと述べた。〈立証省略〉
被告後藤亀太郎は原告の請求を棄却する訴訟費用は原告の負担とするとの判決を求め、答弁として被告後藤が原告主張の家屋に居住し、且つ原告主張の各家屋を占有していることは認めるが、本件各家屋が原告の所有に係るとの点は否認する。被告は原告に対する金二百万円の債務を担保するため原告と本件各家屋につき第四番抵当権を設定する旨の契約をし、右抵当権設定登記手続をなすにつき原告をして被告後藤を代理せしめるため昭和二十七年六月頃被告名義の白紙委任状を原告に交付したところ原告は右約旨に反し、ほしいまゝに本件各家屋につき原告のため代物弁済による所有権を取得したと称してその旨の登記を経由し了つたものである。よつて原告は本件家屋については所有権を有するものではないから被告は右明渡請求並びに賃料相当の損害金の支払に応ずる義務はない。その余の主張事実は知らないと答え、甲号各証の成立を認めた。
被告田崎藤吉は原告の請求を棄却する。訴訟費用は原告の負担とするとの判決を求め、答弁として原告が相被告後藤から原告主張の頃本件各家屋の所有権を取得したことは知らない。被告田崎が相被告後藤から原告主張の家屋を原告主張の約定で賃借していること、原告主張の書面が原告主張の日に到達したこと、被告が右催告期間内に賃料の支払をしなかつたことは何れも認める。しかし昭和二十九年九月分以前の賃料はすべて相被告後藤に支払済であり、同年十月分以降は賃貸人が誰であるか不明になつたためこれを供託していると答えた。〈立証省略〉
被告立川正一は相被告田崎と同旨の答弁並びに抗弁を述べた。〈立証省略〉
理由
先づ被告後藤亀太郎に対する請求の当否について判断する。成立に争いのない甲第一号証、同第四号証、同第五号証の一、二、同第六号証、同第七号証の一、二の各記載に原告本人並に被告後藤本人尋問の各結果（但被告後藤の尋問結果中措信しない部分を除く）を綜合すれば原告は昭和二十六年頃から翌年六月頃迄の間に総額二百万円余に上る金員を被告後藤に貸渡したが、その元金は固より利息の支払も受けられないので同人と交渉した結果、同人等間に本件各家屋を代物弁済として原告に譲渡する旨の合意が成立し、原告は同年六月頃被告後藤から所有権移転の登記手続をなすに必要な被告後藤名義の白紙委任状及び同人の印鑑証明書の交付を受け、同月二十五日頃右登記を経由したものである。右の事実が認められる。右認定に反する被告後藤本人尋問の結果はたやすく措信し難く、他に右認定を覆すに足りる証拠はない。しかして被告後藤が原告主張の各家屋を占有していることは当事者間に争いがないのであるから之を占有する権限あることの立証なき本件に於ては被告後藤は原告に右各家屋を明渡す義務がある。損害金の請求について他に特別の事情のない限り被告後藤の本件家屋番号一五二七番の家屋の不法占拠により原告に対して損害を蒙らしめていると認められるところ、成立に争いのない甲第九号証によれば本件家屋の公定月額賃料は千五百円を越えるものであることが認められるから被告後藤は少くとも月額千五百円の損害を原告に蒙らしめているということができる。よつて被告は本訴状送達の翌日であることの明らかな昭和二十九年十月二十一日以降前記家屋明渡済に至るまで一ケ月につき千五百円の割合による損害金を支払う義務がある。
次に被告田崎、同立川に対する請求について判断する。被告田崎同立川が何れも相被告後藤から原告主張の家屋を夫々原告主張の約定の下に賃借していること、原告主張の書面が原告主張の日に被告等に夫々到達したこと、被告等が何れも右催告期間内に賃料の支払をしなかつたことは何れも各当事者間に争いがない。然して更に前認定の如く、原告は被告等が被告後藤より賃借して居住している本件各家屋の所有権を取得し、昭和二十七年六月二十五日その旨の登記を経由したことが認められる。従つて、原告は右登記経由の時において被告等に対抗し得る賃貸人たる地位を被告後藤から承継取得したものである。然し乍ら一方、成立に争いのない乙第一号証、同第二号証の各一乃至十の記載に弁論の全趣旨を綜合すれば被告等は夫々昭和二十九年九月分迄の賃料を賃貸人たる地位が原告に承継せられたことを知らずに前賃貸人であつた被告後藤に支払つて来たもので、同年十月以降の分は、原告主張の催告とこれに次ぐ本件訴の提起により誰が賃貸人たるかを決し得なくなつたのでこれを供託しているものであるとの被告の抗弁事実を認めることができる。勿論原告が本件各家屋の所有権を取得し、その旨の登記を経由した昭和二十七年六月二十五日以降は原告はその賃貸人たる地位を以て被告等に対抗し得るのであり、被告らはその時以降は原告に対して賃料支払の債務を負担するものと言うべく従つて純法律論からすれば被告等としては単に前賃貸人たる相被告後藤に善意で弁済したというのみでは、原告に対する賃料支払の債務を免れることは出来ず、従つて、原告の本件主張の催告と催告せられたる賃料不払に基づく契約の解除は一見適法の如く見ゆる。然し乍ら本件の具体的事案を見るに前記のとおり、本件各家屋の所有権者が、従つて被告等に対する賃貸人が原告と相被告後藤の何れにあつたかについては争いがあつたものであり、しかも被告等は相被告後藤が本件家屋の所有者であり、従つて賃貸人であることについて疑いを持たずもし右確信が誤解であることが判明すれば当然原告に右賃料を支払うことが期待できたのであるからかゝる事情の下における原告としては、被告らに対し原告が賃貸人であることを納得せしむるには、充分に説明の限りを尽し、更に争いあるときは、訴を以て賃貸人たるの地位を確定する位の配慮をなす信義則上の義務があると認められるところ原告から本訴提起の前提としては事茲に出でず、突如前記の如く単に過去二ケ年間に亘り金額にして金四万三千二百円に上る賃料の支払を五日間以内になすべき旨を催告し、その支払がなかつたといつて俄かに賃貸借契約の解除を主張することはたとえ形式的には法律の要求する要件を誤りなく践んでいるとしても少くとも信義則上認めらるべき賃貸人たる地位の承継人としての誠実義務を充分に尽したということはできない、結局、原告の前記催告は信義則上の義務に違反しその効なきものである。然りとすれば右催告の有効を前提とする原告の被告田崎同立川に対する請求は理由なきに帰する。よつて、被告後藤に対する請求は何れも正当として認容し、被告田崎、同立川に対する各請求は何れも失当としてこれを棄却することゝし訴訟費用の負担については民事訴訟法第八十九条を適用し、仮執行の宣言は相当でないと認められるからこれを附けないことゝし主文のとおり判決する。
（裁判官 池野仁二）